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Les avantages fiscaux des investissements locatifs.

Publiée le 22/07/2020

Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il est important d’étudier les diffĂ©rents rĂ©gimes d’imposition sur les revenus issus de la location ainsi que les avantages fiscaux disponibles.

Si le lĂ©gislateur souhaite encourager l’investissement locatif afin de tenter de rĂ©soudre le problĂšme endĂ©mique de la pĂ©nurie d’offres, il n’en reste pas moins vigilant quand il s’agit d’en taxer les revenus. Plusieurs rĂ©gimes d’imposition coexistent et varient notamment selon que la location est vide de meubles ou meublĂ©e tandis que des opportunitĂ©s de dĂ©ductions fiscales favorisent l'accĂšs Ă  ces logements aux mĂ©nages Ă  ressources modestes.

 

La location vide.

Dans son principe gĂ©nĂ©ral, la location vide est soumise au rĂ©gime d’imposition des revenus fonciers, ce qui ne manque pas de sens. Cependant, une subtilitĂ© juridique diffĂ©rencie le rĂ©gime du micro foncier qui s’applique si vos gains locatifs n’excĂšdent pas 15 000€ dans l’annĂ©e. Un revenu qui bĂ©nĂ©ficie d’une dĂ©duction forfaitaire de 30% mĂȘme si le bailleur conserve l'option du rĂ©gime rĂ©el si d’aventure les frais qu’il est en droit de retrancher outrepassent le montant forfaitaire. Attention nĂ©anmoins si vous choisissiez cette option car vous ne pourrez pas changer d’avis tout au long des trois prochaines annĂ©es fiscales ! Par la suite, vous aurez l'opportunitĂ© de renouveler votre choix du rĂ©gime rĂ©el ou non chaque annĂ©e. Enfin, si vos revenus locatifs annuels sont au-delĂ  de 15 000€, le rĂ©gime rĂ©el s’impose automatiquement. Vous pourrez alors dĂ©falquer de ce revenu vos dĂ©penses sous certaines conditions restrictives.

 

La location meublée.

Le fait que le logement que vous louez soit garni (attention, la loi exige un ameublement minimal !) change la donne puisque depuis cette annĂ©e, vos revenus doivent impĂ©rativement ĂȘtre dĂ©clarĂ©s dans les bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (ce qui n’était pas le cas jusqu’alors en cas de locations occasionnelles). Si vos rĂ©tributions locatives ne dĂ©passent pas 70 000€ annuels, vous pouvez opter pour le rĂ©gime micro BIC (ou micro-entreprise) qui vous autorise un abattement forfaitaire de 50%. Mais rien ne vous interdit de choisir le rĂ©gime rĂ©el si celui-ci se montre plus avantageux, c’est-Ă -dire si vos dĂ©penses dĂ©ductibles se rĂ©vĂšlent supĂ©rieures au forfait de 50%. En revanche, au-dessus de 70 000€, vous ĂȘtes obligatoirement assujetti au rĂ©gime rĂ©el avec, donc, la possibilitĂ© de dĂ©duire les charges affĂ©rentes au logement.

 

Calculer ses revenus locatifs.

Une fois que vous aurez optĂ© pour le rĂ©gime fiscal qui convient, il vous appartiendra de calculer prĂ©cisĂ©ment vos revenus locatifs. Car ceux-ci ne se limitent pas Ă  la simple perception des loyers. En effet, s’y ajoutent, le cas Ă©chĂ©ant, les subventions, primes d’assurances et autres recettes exceptionnelles. De ces sommes, vous pourrez alors dĂ©compter vos intĂ©rĂȘts d’emprunt, la taxe fonciĂšre, les frais de rĂ©paration et d’entretien du logement mais aussi les dĂ©penses administratives ou de gestion. Par ailleurs, sachez que, dans le cas d’une location meublĂ©e, vous pouvez dĂ©duire les amortissements.

 

Des dispositifs fiscaux avantageux : Pinel


Le dispositif Pinel induit une rĂ©duction d’impĂŽt si vous avez investi dans un logement neuf (ou dans un Ă©tat Ă©quivalent aprĂšs rĂ©novation) et si celui-ci se situe dans une  zone dite «tendue». Pour en bĂ©nĂ©ficier, vous devez vous engager Ă  le louer vide pour une durĂ©e de 6, 9 ou 12 ans, Ă  des personnes dont les gains n’excĂšdent pas un plafond dĂ©terminĂ©, et pour un loyer soumis Ă  encadrement. Étant entendu que le locataire en question ne saurait ĂȘtre un membre de votre famille
 À noter que cette rĂ©duction fiscale se rĂ©partit sur toute la durĂ©e de la location.

 


 ou Cosse.

Si vous avez signĂ© une  convention «Louer abordable» avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour le logement mis en location, vous pourrez Ă©galement dĂ©falquer, en plus des dĂ©penses dĂ©ductibles« standard », un certain pourcentage de vos revenus locatifs, un taux qui s’étage de 15% Ă  85% selon la zone gĂ©ographique, le montant du loyer, les ressources de l’occupant et enfin du type de gestion pour lequel vous aurez optĂ©. Au titre des contraintes, vous devez louer le logement vide, pour une durĂ©e de six annĂ©es (9 ans si vous avez rĂ©alisĂ© des travaux), accepter le plafonnement du loyer et le proposer Ă  des locataires qui ne dĂ©passent pas un certain niveau de ressources. Un  dispositif dit «Cosse» qui se montre singuliĂšrement fructueux du point de vue fiscal.

 

En 2019, le dispositif « Denormandie ».

Toujours dans la veine des incitations Ă  la rĂ©novation immobiliĂšre, le dispositif Denormandie est entrĂ© en vigueur au 1er janvier 2019. Un avantage fiscal non nĂ©gligeable car il permet, en cas de rĂ©habilitation d’un logement ancien aux fins de location, une dĂ©duction d’impĂŽt jusqu’à 21% de l’investissement. Bien entendu, cette disposition est assujettie Ă  plusieurs obligations : une localisation dans une ville signataire d’une action de revitalisation, une facture des travaux au moins Ă©gale Ă  25 % du prix global, un loyer plafonnĂ©, un futur locataire aux ressources qui ne dĂ©passent pas un certain seuil, etc. Ce nouveau dispositif Ă  tous les atouts pour sĂ©duire ceux qui souhaiteraient procĂ©der Ă  un investissement locatif dans l’ancien tout en bĂ©nĂ©ficiant d’un allĂšgement fiscal.